"emlak balonu" ile ilgili toplam 74 soru bulunmuştur.
Toplam 217510 kişi soruları okumuştur.

Özellikle son yıllarda İstanbul?da her yer inşaat alanına dönmüş durumda. Gerek kentsel dönüşüm ile yenilenen binalar gerekse fabrika binalarının yerine yapılan yeni konut, ofis yatırımları başı çekmekte. Türkiye ekonomisinin önemli bir kısmı inşaat sektöründen besleniyor, hal böyle olunca da bu alanda büyüme hızını artırmak için devlet teşvikleri, vergi indirimleri, düşük kredi faizleri, uzun vade seçenekleri sunuluyor. İstanbul?da öyle bir hızla konut imal ediliyor ki belli bölgelerde arz talebi aşmış durumda. Buna rağmen İstanbul?da 1200-1700 arası kiralar bile çok olağan karşılanmakta. Bu noktada sanırım ?her arz kendi talebini yaratır? ifadesini kullansak yanılmış olmayız. İstanbul?da ki arazi fiyatlarındaki fahiş rakamlar ve lüks konutlardaki yüksek kar marjları sebebiyle bir çok inşaat firması da lüks konut üretmekte. Hatta bu durum öyle bir noktaya ulaştı ki, firmaların çok büyük bir kısmı A ve A+ kesim için konut üretiyor ancak bu kadar lüks konutu alacak insan var mı İstanbul?da? Maalesef yok. İşte tam da bu noktada arzı karşılamak için talep yaratmak gerekiyor. Yani yabancı yatırımcıya sunulan imtiyazlar. İstanbul?da konut barınma ihtiyacından çok yatırım amacı ile satılmaya başlandı. Bu da emlak balonu diye tabir edilen olması gerekenden çok daha yukarıda olan fiyatların sebebini açıklıyor. İnşaat sektöründe yüksek kar fırsatı gören yeni nesil birçok firma türedi ve bir süre sonra köklü firmalar dahil iflas etmeye başladı, bunun sonucunda da insanlar mağdur oldu. Birçok marka peş peşe mağazalarını kapattılar, talep edilen yüksek kira sebebiyle yenilerini açamadılar. Nitekim bazı alışveriş merkezleri ya battılar ya da farklı konseptler, farklı stratejiler belirleyerek piyasada varlıklarını sürdürmeye çalışıyorlar. Evet belki bütünsel bir çöküşten söz edemeyiz ancak zaman zaman çatlakların meydana geldiği de bir gerçek. www.emlakkulisi.com?da yer alan haber de belirtildiği gibi ?Y kuşağının hayali ev almak!? Hal böyle olunca peş peşe birçok konut projesi yapılmakta. Evet, Türkiye?de hatırı sayılır bir genç nüfus var ancak konut fiyatları öyle bir noktaya geldi ki genç nüfusa hitap etmiyor. Yani aslında hedef kitlesi genç nüfus olan konut firmaları özellikle İstanbul?da ki arazi fiyatları sebebiyle bu kesimin alım gücünün üzerinde bir satış fiyatı ile piyasaya çıkıyor. Sizin de defalarca ifade ettiğiniz gibi konut yatırımında genel geçer bir kural vardır; kira çarpanı. Gayrimenkulün değerini, aylık kira getirisine böldüğümüzde ortaya çıkan sonuç kira çarpanını verir. Bulunduğumuz dönem için Türkiye genelinde yatırım noktasında konutta 200 ve altı kira çarpanı yakalandığında mantıklı bir yatırım olduğu anlaşılsa da İstanbul için bu değer 250ve altı olarak hesaplanmış ancak gelin görün ki özellikle sosyal donatılı, otoparklı, sıfır binalarda bu değeri yakalamak neredeyse imkansız. İstanbul?da sosyal donatılara sahip, güvenlikli, otoparklı yeni binalarda veya bina yaşı çok eski de olsa yaşam kalitesinin yüksek olduğu belli başlı lokasyonlarda (Ataköy, Caddebostan, Bebek gibi) gayrimenkulün satış fiyatı ile kira getirisini kıyasladığımızda, kira çarpanı 300 ve üzerinde oluyor. Ekonomi açısından konuyu ele aldığımızda ise; piyasada balon var mı yok mu anlamanın yolu fiyat artış hızını ölçmekten geçiyor. Kişi başına milli gelir artışı yıllık %10 civarında. Talebin piyasayı döndürecek şekilde var olması için konut fiyatları max %15 artmalı. Daha fazla arttığı taktirde vatandaş konuta erişmekte güçlük yaşıyor ve piyasada fiyatlar kendiliğinden düşmesi gerekiyor. MB Konut Fiyat Endeksi?ne göre de İstanbul?da konut fiyatlarının Ocak 2011?den Nisan 2015?e kadar hızla arttığı ve sonrasında ciddi bir yavaşlama olduğu belirtilmekte. Bugün İstanbul?da özellikle sıfır binalarda konut fiyatları çok yüksek. Bunu neye göre mi söylüyorum? Kira çarpanına göre. Gelir düzeyi önümüzdeki yıllarda bu bedeli ödeyecek kadar artmaz ise fiyatlarda bir düzeltme olacaktır, nitekim belli bölgelerde oldu da. Bu da aslında emlak balonunun var olduğunu ancak geçen zaman zarfında talebin azalması sonucunda fiyatlara düzeltme geldiğinin bir kanıtıdır. Ancak şöyle bir durum var o da şudur ki, fiyatlardaki düzeltme genellikle 2. el eski binalara geliyor. Maketten alınan evlerde satış aşamasında fiyatlar ya artıyor ya da sabit seyrediyor. Bu tip konutlara şimdiye kadar bir düzeltme olmadı. Emlak balonu ne zaman patlar? Bana göre; 2. el yeni binalarda satış fiyatları, vatandaşın ilk aldığı fiyatın altında olursa bu balon patlamış demektir. Konut fiyatları enflasyonun çok üzerinde bir artış göstermeye devam ederse bir gün bu şişirilmiş fiyatların düzeltmesi gelecektir ve yatırımcının çok canının yanacağı da yadsınmaz bir gerçektir.

Merhaba Tebernüş Bey. Sizi severek takip edenlerdenim. Yalnız son dönemdeki konut piyasasındaki dengesizliklerden bahsetmek istiyorum. Örnek verirsek bahçeşehir ıspartakule bölgesinden. Yeni satışa çıkan projeler sur yapı ebruli ıspartakule m2 birim fiyatlar minimum 4 bin maximum 5 binleri görüyor. Bu projeler 2.5-3 yıl sonra teslim olacak. Ispartakule bir istanbul da m2 3.300 -3.500 arası arakat bizim evlerden 3.500 -4000 arası avrupa konutları 4 bin civarında. Kiptaş bahçeşehir m2 3.500 den gidiyor gitmiyor. Bu projelerin hepsi hemen teslim. Burada devletin rolü büyük kampanyalar yapıp 2. El piyasanın içine tabiri caizse etti. Size sorum siz bu durumu nasıl yorumluyorsunuz. Bu durum gelip geçici bir durummudur yani bir süreçmidir. Yoksa hikayenin sonuna geldikmi. Ayrıca kira çarpanındaki dengesizliğe gelelim. Emlak konut kayasehir evleri 3+1 139 m2 550 bin değerinde olan daire 1000 tl kiraya verilmeye calisiyor. Kiptaş vaditepe de 340 - 350 bin değer biçilen 2+1 95 m2 800 tl kiraya gidiyor. Sanki gözlemim kayasehir deki emlak balonu bahçeşehir ıspartakule ye göre daha fazla. Nitekim kayasehir bahçeşehir ıspartakule bölgesinde hem satış hemde kiralamalarda büyük bir dengesizlik mevcut. 2. Elde fırsatlar olmasına rağmen tüketici talep etmiyor. Emlak konut gyoder yada kiptaş kampanyalarına fiyatlar şişik olmasına rağmen reklamlara aldanıp o kampanyalara yöneliyorlar. Teşekkür ederim.

Tebernüş bey merhaba geçtiğimiz günlerde bi yazınızda yüzbininci sorudan sonra bu platforma evlak konuşmuyacaz demiştiniz şahsım adına söyluyorum şirketimin maillerini takip eder gibi sizi takip ediyorum bu platformda ne konuşucaz yada platform kapanacak mı biz sizi takip etmekten keyif alıyoruz ve bilgileniyoruz okul gibi alıştık size bizi bırakmayın üzülürüm

Tebernus bey selam. Oncelikle yeni yilinizi kutluyor ve bize desteginiz sebebiyle tesekkur ediyorum. Emlak balonu adi altinda patlamistir patlayacaktir diyerek insanlarin yemeyip icmeyip ekmeginden kisip almis oldugu konutlarinda gozu olan kotu gun bekleyecilere ise allah yeni yilda da sonrasinda da konut alma inkani vermesin. Emlak balonculari Bunca insan 3den aliyorda sen balon muhabbetiyle ondan 2 den almayi planliyorsan elini basina koy bir dusun. Buradan herkese sesleniyorum bunlara firsat tanimayin evinizin degerini dusurmeyin piyasayi koruyun odeyemeyecek duruma gelseniz de gidip baska bankadan esnek odeme plani yapip ilk bir kac yil faizi odeyin ama evinizi firsatcilara kaptirmayin. Genc Nufusun arttigi , her yil yeni evlenen ve yeni eve cikan milyonlar oldugu, Eflasyon gercegi ve kur farkinin oldugu bir ulkede balondan degil primden bahsedilir. Unutmayin ki baloncular firsatcilardir. Zamaninda alamamis dussun diye bekleyenlerdir. Binbir zorlukla yatirim yapan veya basimi koyacak evim olsun diyerek asindan kesenlere yeni yil mutluluk huzur saglik tasinmazlarina deger katacaklari bir yil gostersin. . Saygilar.

Merhaba tebernüş bey, şu an ekonominin tamamen bina yap sat üzere olmasından dolayı kimse(özellikle bu işten ticari fayda görenler ve hükümet) söyleyeme de bu çarkın artık tıkandığı ortadadır, bu sitedeki adıyla emlak balonu ve yeni bir krizle Türk halkı karşı karşıyadır..

Tebernüş Bey 2 senedir emlak balonun şiştiğini gerek çevreme gerekse bu platformu okuyan insanlara anlatmaya çalıştım. Başka insanlar da benim gibi balondan söz etti ama siz sürekli balon iddiasını reddettiniz ve siyasal istikrar olduğu sürece balonun patlamayacağını ve ev fiyatlarının artmaya devam edeceğini söylediniz. Görüldüğü gibi olması gerekenden daha güçlü bir iktidar ülkeyi 15 yıldır tek başına yönettiği ve istikrar anlamında sorun olmadığı halde balon patladı ve İstabul için konuşursak ev fiyatları dolar bazında yaklaşık %30 civarında değer kaybetti. Zaten ABD'de emlak balonu patladığında orada da siyasi istikrar devam ediyordu. Demem o ki emlak balonu büyük oranda ekonomik bir hadise. Siyasal istikrar da önemli ama asıl mesele para para para. Balon daha yeni patladığı için fiyatlar daha çok düşecek en az 1-2 yıl boyunca fiyatlar düşmeye devam edecek. Benim asıl üzüldüğüm birşeyin değerinin sonsuza dek artmayacağını bilmeyip de gelecek 10 yıllık kazancını ipotek ettirip kredi çekerek uçuk fiyattan ev alan vatandaşın düşeceği durum. Zira ekonomik kriz de ülke bünyesine girdi artık. Vatandaş işini veya gelirini kaybedince o kredi taksitleri nasıl ödenecek? Ödenemeyince ne olacak. Zincirleme reaksiyon....Ben iktisatçı olmadığım halde gidişatı 2 senedir görüyorum ve bundan sonra olacakları da öngörüp insanlarımız adına çok üzülüyorum. Çok canlar yanacak maalesef. Neyse daha detaya girip insanların moralini bozmayayım. Bu arada 2001 krizi çıktığından imf ve dünya bankası destek oldu bize ve 1-2 yıl içinde düze çıkmıştık ama başta batı olmak üzere tüm dünya ile arası bozulan Türkiye'ye bu sefer kimse yardım etmeyecek. Üstelik o kadar özelleştirmeden sonra devletin satacağı malı da kalmadı...

Merhaba. Hemen hemen emlak balonu ile ilgili tüm sorulara siyasi istikrar devam ettigi sürece emlakta balon olmaz diyorsunuz.Terör belası başımızda, kur yükselmiş, bir tane komşumuz ile aramız iyi değil, dibimizde savaş var, ihracatımızın %35 ini yaptığımız AB ye rest çekiyoruz, %5 bile ihracat yapmadığımız Şangay beşlisine girmeye çalışıyoruz, yabancıların ülkemizdeki varlıkları 2009 yılı değerlerine düşmüş, reel piyasada çok büyük sıkıntı var, yazılan çek sayısı, protesto edilen senet sayısı günden güne artıyor, vs vs. En sonunda fiyatlar düşmeye başladı. Siyasi istikrar devam ettiği halde??

Merhaba, Yorumları ve analizleri okurken bugün soru sormak yerine, bankacı kimliğimle bir takım analizler yapmak istiyorum. Sitede konuşulan BALON Emlak Piyasası hakkında... Balon emlak piyasası olduğunu ve bunun bir gün patlayacağını varsayan kişileri tezleri aşağıdaki gibi.. 1. Emlak zahmetine göre USD kadar getiri getirmedi. 2. İstediğim fiyatlara veremiyorum, emlak balonu oldu, fiyatlar düşüyor. 3. Bu fiyatlar daha da yukarı gitmez, sona geldik. Tek güvenli liman USD. Bu tezler ışığında sadece kendi düşüncelerimi iletiyorum. Birincisi, Emlaktaki kazancı ve karı göremeyip, bunu deli gibi isteyen ama internetten USD alıp ? bozmak daha basit gelip, kafa yormak gerekmediğinden karalama yapan bir kesim olduğunu ciddi anlamda görüyorum. Emlak işi zeka, sabır ve öngörü işidir. Herkes yapısına, tabiri caizse çapına girmeli bu işlere girmeli.. Karalama yapmaktansa, kafa yorup sende kazanç sağlamalısın.. Unutmayın, zafer ? sefere gidenlerindir. İkincisi, Herşeyden önce İstanbul emlak piyasası ile Anadolu emlak piyasası karıştırılmamalı.. Sen neredesin? Hangi ildesin? İstanbul?un getirisi talepten dolayı daha fazla oluyor. Anadolu?da emlak yatırımı yapıp, İstanbul?da ki marjları yakalayamayanlar bundan dolayı emlak yatırımını karalamamalı, Bakın THY bile yabancı pilotları işe alırken, kurumun avantajlarını anlatırken, tek vasıta ile en uzak Avrupa ülkesine 2,5 saat diyor İstanbul için.. Bir yabancı sabah uyanıp, g.menkulünü yatırımını görebilir. Konum herşeydir. İstanbul budur. Üçüncüsü, USD vs EMLAK sorunsalı değerleniyor ama bankacı olduğumuz için biliyoruz ki inşaat girdilerinde ithal fazla ( petrol ? makine ? malzeme gibi ). USD değerlendikçe inşaatın maliyeti artacağından gayrimenkul yükselişi de devam edecek. Bunun yanı sıra nitelikli arsa ve işçi güvenlik yasaları nedeni ile constant ? sabit maliyetler arttı. Birçok yerde eski tip eski mantalite işçi çalıştırılamadığı için bu da bir maliyet.. Maliyetler de piyasayı yukarı itiyor. Emlak sahibi olmanın sosyal boyutları da vardır. Ben duymadım ki çocuğuma 20 yıl sonrası için kenarda bir USD bakiyesi bırakayım diyeni.. Sosyal açıdan g.menkul bu coğrafyanın vazgeçilmezidir. Hiç düşündünüz mü kökeni göçebe olup, dünyada en çok g.menkul seven bir millet olduğumuzu?Nice firmalar, yatırımcılar gördük milyonlarca USD?si olan.. Hiçbiri rezerv olarak durmadı. Hepsi başka bir enstrümana döndü.. Bu USD fırıldaktır. Fazla oynarsan yüzüne çarpar. Mesela, 1 daire aldınız, bir kısmı kredili bir kısmı peşin. Günün sonunda da bunun borcunu bitirdiniz. Üzerindeki faizden dolayı ek bir maliyeti var artık. Kimse malını sıkışmadıkça ucuza ya da maliyetine vermiyor.. Kısaca mal borçlanılarak edinildiği için maliyet otomatik olarak artıyor, bu da fiyatların mecburi olarak yükseltiyor. Bugün kredi çekenin, 10 yıl sonra borcu bitecek ve bu durumda 10 yıl sonra ana para + faiz kadar malın bedeli olacak. 10 yıl sonra ikinci elde satıldığında insanlar tekrar borçlanacak ve malın değeri tekrar artacak.. Piyasa dinamikleri denen kanunlar var.. Bitirirken, Kim ne yaparsa yapar, ama kişisel özelliklerine göre yatırım yapsın. NOT : Yoğun emlak dayalı ekonomiyi şahsen desteklemiyorum. Tüm çapulcular + işsizler + girişimciler + sermayedarlar + holdingler bu sektörde. Bu ekonominin şehir odaklı yürütülmesinden yanayım. Girişimcilerin çeşitliliğe gitmesinden yanayım. Herkes bu işi yaptığı için sektör kalitesi de düşüyor.

Merhaba, Bu konu ile ilgili soruma dönüş yaptığınız için teşekkür ederim. Benim emlak fiyatlarında düşüş yaşanacağına dair belirttiğim nedenlerden Fed in faiz artışı için sizin yorumunuz artış olmayacağı yönündeydi. Tabi ABD de Trump seçildi :) ve Aralık faiz artışı kesinleşti. Daha da önemlisi bizim Türkiye olarak 2009 dan beri uyguladığımız Emlak bazlı büyüme modelini uygulayacağı netleşti. Tabiki bu projelerin finansmanı için faizleri daha da yükseltip dünyadan abd dolarını kendi piyasalarına geri çekecekler. An itibariyle dolar kuru 3.32 ve bu daha başlangıç. Bu durumda ben TL bazlı 2013 emlak fiyatlarına 2017 de geri döneceğimiz konusundaki tahminimin artık kesinleştiğini söyleyebilirim. Görüşünüzü rica ederim. Teşekkürler..

merhabalar tebernüş bey emlak balonu hakkında geçenlerde bir bankacı arkadaşımın analizini paylaşmak istiyorum. balonun patlaması denilen kişilerin çektiği ev kredilerini ödeyememesi ve bankanında ipotek koyup elinde kalan evi satamaması durumunda oluşur dedi. bizde ki duruma bakarsak 10 yıllık sabit krediyle çekilmiş ev kredileri neredeyse 6-7 yılda kapatılıyor , kapatılmasa bile kişi borcunu ödemese banka satışa koyduğu anda kapışılıyor yani arkadaşımın demek istediği şu anda aşırı talep var her evinde bir alıcısı var tamam fiyatlar bir miktar düşer en fazla düşeceği 20-30 bin veya paralel gider ama balon patlayacak diyenler izlemeye devam etsin hükümetin konut alımına yönelik atacağı her adım (faiz indirimi ,birikime destek vs) konut fiyatlarını daha çok artıracaktır.